2011年房地产估价师考试《理论与方法》全真试题2及答案

　　1、房地产估价师考试《理论与方法》全真试题2及答案直接成本利润率的计算基数包括( )。

　　A、土地取得成本

　　B、开发成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　2、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。

　　A、预期收益大小

　　B、预期收益能力

　　C、预期价格高低

　　D、预期价格涨落

　　3、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。

　　A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量

　　B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

　　C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量

　　D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　4、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：( )。

　　A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业

　　B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业

　　C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业

　　D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业

　　5、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。( )

　　A、对

　　B、错

　　6、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

　　A、2004年4月6日

　　B、现在

　　C、重新估价的作业日期

　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。

　　A、未来净收益的大小

　　B、获得净收益的可靠性

　　C、获得净收益期限的长短

　　D、获得净收益预期

　　8、收益法是以( )原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

　　A、收益递增原理

　　B、最高最佳使用原理

　　C、预期原理

　　D、未来趋势原理

　　9、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是( )。

　　A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

　　B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

　　C、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

　　D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

　　E、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

　　10、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。

　　A、房地产损害赔偿案件

　　B、房地产纠纷案件

　　C、房地产预售

　　D、房地产预测

　　答案

　　1、AB　　2、B　　3、D　　4、A　　5、B　　6、A　　7、ABC 　8、C　　9、ACE　　10、A