模式一：业主自治
“要不是成立了业主委员会实行自治，我们这个小区还不知道要乱成啥样。”说起沈阳市铁西区盛世华城小区成立的新一届业主委员会的事儿，业主陈先生颇有感触。炒掉物业，业主自己当“管家”，沈阳市铁西区盛世华城小区的新一届的业主委员会实行了“业主自治”的管理模式，引来大多数业主连声叫好。
自去年3月起，盛世华城小区开始采取了业主自治的模式，自治管理一年多了，小区业主反响如何?物业管理情况怎样?记者近日对小区进行探访。
盛世华城小区的各个角落都安装了监控摄像头，小区内的任何一个角落都难逃电子眼。小区大门旁的保安亭里，监控器里时刻监视着小区内的情况。小区保安说，以前这里随便出入，自从业主自治后都换上了新的铁门，人员和车辆进出必须打卡，还安装了摄像头，治安环境好多了。院内还有景观长廊、瀑布喷泉、儿童游乐设施……不少人都不信小区完全是由业主自治管理的。
对比：弃管小区变成公园小区
谈及该小区自治管理的秘诀，业主委员会主任李铁华笑着说，“街道、社区全力支持，业主委员会全心全意为业主办实事，这样就打造出了如今的精品小区。”
以前提起盛世华城，住在这里的业主都很头疼，小区一楼基本都是门市房，二到七楼是业主住房，由于以前的物业公司不负责任，导致业主经常会遇到厕所堵塞、上下水管破裂、环境卫生差等问题。到了管理后期，不交物业费的业主越来越多，而物业公司的服务质量也大打折扣。“双方陷入一种恶性循环，一些业主不交物业费，物业公司就不给这些人提供清洁卫生等服务，结果双方越闹越僵。”李铁华说，物业公司也于去年离开了。
但接下来将如何?是再聘请正规物业还是实行“业主自治”物业管理?在勋望社区的支持下，业主代表李铁华带头组织大家研究具体事宜，并与小区业主共同商讨，绝大多数业主更青睐于实行“业主自治”的物业管理模式。李铁华介绍说，去年3月初，经过全体业主代表大会投票决定，小区正式实行“业主自治”物业管理。
支招：让业主参与管理
担子挑起来了，该怎么管?面对小区设施差、环境差、物业费收不齐的现状，李铁华苦苦思索管理的切入点，在社区工作人员的帮助下，他提出管理好小区首先要凝聚人心，即“小区就是共同的大家庭”的管理理念，让业主共同参与到小区管理中来。新的业委会成立不久，75岁的王大爷就感受到了小区的变化。他发现，楼道变干净了，墙壁都是雪白的。“以前楼道里乱堆乱放，尘土厚厚一层，现在都是一天一扫，干净多了。”
业主郭女士告诉记者，以前邻居相互不认识，也不说话，如今见面就打招呼，还能聊上几句，并担负起了邻里守望的责任，关注着邻居家的安全。“小区开始自治后，治安明显好转，损坏电梯、盗窃电动车等案件几乎绝迹。”对于这种业主自治的管理模式业主都赞叹不已。
“不管是小区的卫生整治，还是治安管理，仅仅靠我们几个人的努力是不可能完成的，只有全体业主共同参与，才能真正做到整洁、文明、和谐。”李铁华表示，业委会还处在起步阶段，几个人的力量微乎其微，但他认为，只要怀着一颗为小区做好事、办实事的心，就能带动身边更多的业主行动起来。
李铁华告诉记者，有的业委会成员在工作之余投入到小区管理，不收取任何报酬，一些业主被这种精神打动，如今业主参与自治的意识不断增强。
现在，盛世华城的门卫工资、公共设施维修、公共水电费、化粪池清理等，都在每户业主每月所交的物业费用中支出，他们没有聘请专业的物业公司，而是走小区业主自治的道路，单元长、楼栋长、大组长，在小区管理过程中发挥了主导作用。“大家都主动做事情不计报酬，业主看到环境有改善，这才是提高凝聚力的一剂良方。”
模式二：完善管理系统
物业小区除了采用自治化管理的模式以外，还可以在物业的创新化管理模式上下工夫，营口经济技术开发区对物业管理就有着自己独特的管理模式，对于全区78家物业公司，物业建立了完善的管理体系。
“以人为本，服务为先”是物业管理创新化模式的首要工作，物业公司针对小区消防隐患问题的突出情况，专设消防隐患排查小组，对小区业主定期进行走访排查。在日常的管理工作中，加强对业主消防安全知识的普及和教育，从群众的切身利益出发，让业主体会“物业公司为业主”的服务理念。
对比：从陌生到面对面提建议
营口经济技术开发区海星街道新港社区新港小区是引入物业服务的典范。据新港小区的业主反映，早在五六年前，小区内偷盗案件频发，辖区内居住人口复杂，小区内卫生环境差，这些现象令居住的业主们很头疼。
为了维持辖区内的治安稳定，派出所进驻小区内，采取警便结合、人车结合、动静结合的模式巡逻，清理辖区内的闲杂人员，辖区内的治安案件明显下降，使业主的安全感得到了提升;与此同时，小区的物业公司，通过“以情感人”的方式，加强与业主思想上的沟通，情感上的交流，定期与业主召开面对面的交流会，倾诉业主与物业之间的纠纷问题，使双方建立了相互信任、相互理解的良好工作氛围，也增进了彼此的感情。
支招：健全矛盾纠纷调处机制
健全物业服务矛盾纠纷排查调处机制，是营口经济技术开发区物业管理新机制的具体体现。对房屋质量、收费高低、管理服务等具体问题，物业公司都给出明确的管理意见。面对业主与物业之间的纠纷矛盾，物业不单是站在自己的角度考虑，还站在业主的利益角度考虑，因此，在处理问题的方案中，这个调处机制就显得更加合理化、人性化，让业主感觉更贴心。如此的良性循环，业主与物业之间的矛盾日益减少，关系会愈加融洽。
物业服务还引进第三方评估监理，促使物业服务更透明化、规范化进行。为了完善物业协调监管机制，成立了由政府牵头，规划、建设、市政、园林、工商、城管、公安等相关部门参与的物业服务协调机构，对社区内的违章建筑、私自占用社区绿地进行联合执法和专项整治，对物业公司进行全面监管，进而矛盾纠纷得到了有效控制。
物业公司为小区建立了合理化的应急管理体制。对于小区业主的纠纷问题有了合理化保障，对于防盗、停水、停电等紧急情况，小区专门制定了《小区发生盗窃与破坏事件情况时的应急预案》、《发生意外伤亡情况时的应急预案》、《发生停电、停水、停气情况时应急预案》、《发生火灾险情与火灾情况时的应急预案》等。
除此之外，随着物业公司管理办法的出台，小区的智能化管理已成为一种常态。通过小区智能化的配套设施实现物业管理的零打扰服务、三表远程抄送、消防自动控制、自动巡逻系统，停车场IC管理系统，使社区越来越多地体会智能技术带来的便利。物业和业主换位思考问题，小区内因物业而引起的不少矛盾纠纷迎刃而解，物业公司与业主形成良好的互帮互助关系，在大家的共同努力下，使社区营造出和谐美好的生活氛围，让业主生活得安心、舒心。
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