成本法概述
一、成本法含义,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧,然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法.所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润.成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法.成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值.
二、成本法的理论依据,成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定.成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整,即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格.成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式,若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格,则就属于市场法,若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法.不过,成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法.
三、成本法适用的对象和条件,只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价.成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产,有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分,通常也是采用成本法.在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价.成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值.成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值,不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值.
在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格.价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场),二是该种商品本身可以大量重复生产.
要注意如下三个方面:一是要区分实际成本和客观成本.实际成本是某个具体的开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费.在估价中应采用客观成本,而不是实际成本.二是要结合市场供求分析来确定评估价值.当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整.三是应地客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整.
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值.
四、成本法估价的操作步骤:①弄清估价对象房地产价格构成,搜集相关资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取积算价格.
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