房地产状况的调整
一、房地产状况调整的含义,进行房地产状况调整,是把可比实例房地产在其自身状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格.可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况.
二、房地产状况调整的内容
1、区位,区位状况比较、调整的内容主要包括:位置(方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素.
2、实物,实物状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、 装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素.
3、权益,权益状况比较、调整的内容主要包括:土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素.在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限调整.
三、房地产状况调整的思路和方法,房地产状况调整的思路是:首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异程度;最后根据状况差异程度转换为价格差异程度.根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整.
具体进行房地产状况调整的方法,有直接比较调整和间接比较调整两种.
直接比较调整一般是采用评分的办法,以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分),将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分.直接比较调整的表达式为:
可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/( )=在估价对象房地产状况下的价格,上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分.
间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分.采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为:
可比实例在其房地产状况下的价格X 100/()X()/100=在估价对象房地产状况下的价格,上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分,位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分.
第八节 求取比准价格
一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法
修正、调整系数连乘形式:
比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数
(2)修正、调整系数累加形式:
比准价格=可比实例价格X(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)
二、 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
主要有三种:平均数法、中位数法、众数法.其中平均数法最常用
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