房地产估价师报名、考试、查分时间 免费短信提醒

注册房地产估价师考试《案例分析》练习试题

第1题:

指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)

估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000m2,总建筑面积6000m2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。

有关资料如下:

1.预计估价对象装修改造的工期为1年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。

2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元,假设费用在装修改造期间均匀投入。

3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。

估价测算如下(节选):

一、估算净收益

净收益=1000′6000′85%′(1-10%)′(1-25%)=344.25(万元)

二、测算报酬率Y

采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式



四、装修改造费用总额

装修改造费用=1000′6000/(1+8.5%)0.5=576.02(万元)

五、销售费用与销售税费

销售费用与销售税费=3981.45′7%/(1+12%)=248.84(万元)

六、购买现厂房的税费

设估价对象的市场价格总价为V,则

购买现厂房的税费总额=V′3%

七、计算估价对象在价值时点的市场价格

估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50(万元)

单价=2650.50/6000=4417.49(元/m2)

答案

答案:1.净收益计算错误,应采用估价对象的可出租面积比率(2.5分)

净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35(万元)

2.测算报酬率Y中,案例A与估价对象差异较大,应剔除。(2.5分)

报酬率=(7.909%+8.092%+8.005%)/3=8.002%

取整报酬率为8%

3.装修改造后的办公楼价值计算错误,收益年限应为49年。(2.5分)

装修改造后的办公楼价值=344.25÷8.5%[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(万元)

或装修改造后的办公楼价值352.35÷8%[1-1/(1+8.%)49]/(1+12%)=3841.92(万元)

4.装修改造费用计算错误,应用折现率12%。(2.5分)

装修改造费用=1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95(万元)

答案解析:1.估价对象可出租面积与其面积一样,是其自身的一个参数而不是类似空置率或收租损失率,前者应该是估价对象自己的数据,后者应该采用客观数据。

2.此题要求评的是估价对象在2007年10月1日的市场价格,是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格,不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。

3.在确定收益年限时,应考虑建筑物剩余经济寿命的影响,这是此题不严谨之处。

提示:

1、笼统回答××××错,不给分。

2、将正确的地方改错倒扣分。

3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

国和网校预祝广大房地产估价师考生顺利通过考试,更多关于房地产估价师考试报名事宜、考试信息、培训信息,可拨打国和网校全国客服电话010-62983637,或登录国和网校官方网站www.gohoedu.com 。如果您感觉此文章对您有所帮助,请点下面分享一下吧!
房地产估价师课程试听

房地产估价师相关文章

考试图书

2019全国房地产估价师执业资格考试教材 房地产开发经

出版社:中国建筑工业出版社

折扣价:¥55.00 元

原 价:¥55.00

2019年全国房地产估价师执业资格考试教材含大纲 全套

出版社:中国建筑工业出版社

折扣价:¥300.00 元

原 价:¥300.00

2019年全国房地产估价师执业资格考试教材 全套5本

出版社:中国建筑工业出版社

折扣价:¥275.00 元

原 价:¥275.00

房地产开发经营与管理

出版社:中国建筑工业出版社

折扣价:¥55.00 元

原 价:¥55.00